Sinds een aantal jaren wordt een particuliere koper van een woning extra beschermd door de wet. Daarin is bepaald dat een koop alleen met een schriftelijke overeenkomst gesloten kan worden. Dus alleen een mondelinge afspraak is niet voldoende. Daardoor weet de koper beter waar hij aan toe is. Ook heeft de koper na het tekenen van de koopovereenkomst nog 3 dagen bedenktijd. Is bijvoorbeeld het biedingsproces te hectisch verlopen, dan kan de koper van de koop afzien.
Over het vereiste van een schriftelijke koopovereenkomst is in 2006 een rechtszaak gevoerd. In die rechtszaak had een particuliere verkoper zijn huis verkocht aan een particuliere koper. Nadat ze mondeling akkoord waren over de verkoopprijs en over de datum van de eigendomsoverdracht bij de notaris, ging de makelaar de koopovereenkomst opstellen. Die werd vervolgens aan verkoper en koper toegezonden.
Tot het ondertekenen van de koopovereenkomst kwam het uiteindelijk niet. De verkoper liet namelijk aan de koper weten dat de verkoper de financiering van zijn eigen nieuwe woning niet rond kon krijgen. De koper accepteerde dit niet, omdat er in de overeenkomst geen voorbehoud was gemaakt voor de aankoop en financiering van de verkoper.
Via advocaten werd een rechtszaak aangespannen, waarbij na de Rechtbank en het Gerechtshof, uiteindelijk in 2011 aan de Hoge Raad werd gevraagd om een definitieve beslissing te geven.
De centrale vraag in die rechtszaak was of (naast een koper) ook een verkoper werd beschermd door het wettelijke vereiste van een schriftelijke koopovereenkomst. Ook kwam aan de orde of het volgens de wet wel de bedoeling was dat een verkoper van een koop kon afzien door simpelweg de koopovereenkomst niet te tekenen.
In de uitspraak van de Hoge Raad werd de verkoper in het gelijk gesteld, zodat de verkoper zonder boete of schadevergoeding kon afzien van de koop. Daarbij was wel van belang dat het ging om een particuliere (een dus geen professionele) verkoper.
Slechts in zeer bijzondere gevallen kan een particuliere verkoper of koper worden gehouden aan zijn mondelinge toezegging, zonder dat een koopovereenkomst is getekend. Tot die bijzondere gevallen wordt niet gerekend een verkoper die alsnog een hoger bod ontvangt of een koper die alsnog de voorkeur geeft aan de aankoop van een ander woonhuis.
De koop is dus pas gesloten wanneer de verkoper en koper de schriftelijke koopovereenkomst hebben getekend en de 3 dagen bedenktijd is verstreken.
